BTP Côte d’Ivoire : à Abidjan, la bulle immobilière éclatée par le coronavirus

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31 octobre 2020
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Source| Lemonde Youen Gourlay| 31.10.2020

« L’économie africaine face au Covid-19 » (7). La crise sanitaire et économique, exacerbée par les tensions liées à l’élection du prochain président ivoirien, a fortement ralenti le secteur en plein boom.

Sylvestre Akissi inspecte les vieux murs jaunis d’un appartement au troisième étage d’un immeuble de Blockhauss, village urbain d’Abidjan situé au bord de la lagune Ebrié. « On a encore quelques petits travaux à faire avant de le louer », explique-t-il en attendant des clients intéressés. D’habitude, lors d’une visite, la règle est de payer 5 000 francs CFA (7,50 euros) à l’agent immobilier. « Mais là, vu la période, on leur demande 1 000 ou 2 000 francs CFA, on est obligé de faire des efforts et d’être solidaires, c’est dur pour tout le monde », explique M. Akissi. Las, les clients finalement ne viendront pas. « C’est la galère », souffle-t-il.

En devenant agent immobilier en 2016, Sylvestre pensait avoir flairé le bon filon. Dans un pays où la démographie bondit, les logements se construisent en pagaille et la demande explose. En 2018, les secteurs du BTP et de l’immobilier représentaient près de 7 % du produit intérieur brut (PIB) ivoirien et généraient officiellement 28 000 emplois déclarés. « Dans les faits, on est plutôt entre 150 000 à 200 000 travailleurs en comptant tous les journaliers de l’informel », estime Stéphane Affro, directeur général de Kaydan Groupe, l’une des dix plus grandes entreprises ivoiriennes du secteur.

Jusqu’en début d’année, Sylvestre Akissi a pu surfer sur la vague immobilière, enchaînant les visites, les locations et les ventes de studios modestes d’Abidjan, aux loyers chaque année plus élevés. « Avant le mois de mars, ça n’arrêtait pas : cinq à six visites par jour rémunérées 5 000 francs chacune, se souvient-il. Aujourd’hui, c’est une ou deux les bons jours. » Et lorsqu’il trouve preneur, l’agent se voit obligé de convaincre le propriétaire de réduire le loyer « en moyenne de 10 % », et de diminuer les cautions à trois ou quatre mois du loyer au lieu de cinq.

« Paiements élastiques »

En réalité, tout le monde ne connaît pas la crise. Pour les nombreux entrepreneurs libanais d’Abidjan, très présents dans le riche quartier de la Zone 4 où les logements poussent comme des champignons, la crise économique actuelle au Liban et les restrictions bancaires qui en découlent ont freiné les rapatriements de capitaux et favorisé l’investissement en Côte d’Ivoire. Les fleurons locaux et les PME ivoiriennes très structurées ont aussi réussi à se maintenir à flots grâce aux aides de l’Etat et à des prêts bancaires.

Mais les très petites entreprises comme celle de Sylvestre Akissi ont subi de plein fouet la crise économique déclenchée par la pandémie de Covid-19. Tout comme celles qui avaient décroché des commandes publiques. « Entre les aides étatiques et un gouvernement en campagne politique, la trésorerie du gouvernement a du mal à suivre, les délais de paiement sont plus élastiques et les chantiers ralentissent », pointe le DG de Kaydan Groupe.

Après des mois difficiles, l’activité a un peu redémarré, bénéficiant d’une petite fenêtre entre un virus qui marque le pas – 122 morts et moins de 200 cas actifs dans le pays – et une élection présidentielle le 31 octobre qui inquiète une grande partie de la population. L’architecte d’intérieur Noël Dibo en a profité pour reprendre ses chantiers là où ils avaient été interrompus. Ce matin, il finalise l’aménagement d’un restaurant appartenant à un célèbre fast-food américain. « La majorité du mobilier venait de l’étranger : Portugal, Italie, Chine…, énumère-t-il. Avec la fermeture des frontières, on n’a rien pu commander et tout s’est arrêté. » L’entrepreneur a dû se séparer de cinq de ses employés pour pouvoir continuer à payer les charges. Celui qui est aussi président du Conseil national des architectes d’intérieur de Côte d’Ivoire rapporte que certains de ses confrères ont même dû fermer leur cabinet. « Ça a été très, très catastrophique », répète-t-il.

L’architecte estime même que la crise économique actuelle fait plus de mal à certains spécialistes du secteur que les dernières crises politiques. « Même si la volonté y est, quand tu n’as pas l’équipement, tu n’as pas de travail, et donc pas de salaire », poursuit-il. Aujourd’hui, seuls les travaux en cours se poursuivent, les mises en chantier sont reportées à 2021.

« Cash dans la brique »

Pour Madame Koffi, conductrice de travaux dans une entreprise de bâtiment, la petite reprise ne s’est pas réellement fait sentir. Alors que sa société avait connu une très belle année 2019 avec un chiffre d’affaires de 1,5 milliard de francs CFA (près de 2,3 millions d’euros), tout s’est écroulé. « On a perdu de beaux contrats, les travaux devaient démarrer mais ils n’ont pas été reprogrammés. Le chiffre d’affaires sera divisé par trois cette année », révèle-t-elle, amère.

Et à mesure que l’élection présidentielle se rapproche, l’espoir d’un rebond s’éloigne. « Tout le monde hésite à investir à présent, les clients disent qu’ils veulent attendre d’avoir une bonne visibilité et c’est normal », abonde-t-elle. Stéphane Affro résume : « En cette période, il vaut mieux avoir du cash en main que du cash dans la brique. »

Le seul investissement qui marche, remarque Fernand Samson, agent immobilier à Abidjan, « ce sont les logements sécurisés et accessibles ». Des appartements de deux ou trois pièces avec enceinte de propriété rehaussée, pourquoi pas sertie de barbelés, et gardien à l’entrée comme cela se fait de plus en plus. Dans plusieurs localités du pays, des pillages et des incendies ont déjà eu lieu, rappelant les années de crise et les vieux réflexes. Si la tourmente politique actuelle parvient à être jugulée, les plus optimistes espèrent un retour à la normale dès la fin novembre.